전월세 전환율이란? 전세를 월세로 바꿀 때 계산법

“전세 5억을 반전세로 돌리면 월세가 얼마죠?” 이 계산의 핵심이 전월세 전환율입니다. 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 1년치 월세를 보증금의 몇 %로 볼지 정하는 비율이죠.

계산 공식

전환하는 보증금에 전환율을 곱하면 ‘연 월세’가 나오고, 12로 나누면 월세가 됩니다.

• 월세 = (전환하는 보증금 × 전환율) ÷ 12
• 예: 전세 5억 중 2억을 월세로 전환, 전환율 5.5% 가정
• 연 월세 = 2억 × 5.5% = 1,100만 원 → 월 약 91.7만 원 (보증금 3억 + 월세 약 92만 원)

법정 전환율 상한

주택임대차보호법은 계약 존속 중 전세를 월세로 전환할 때 상한을 둡니다. “기준금리 + 대통령령 비율”과 “10%” 중 낮은 값을 넘지 못합니다. 즉 시중금리가 낮을 때는 전환율도 제한돼 세입자를 보호합니다.

• 이 상한은 기존 계약을 도중에 전환할 때 적용됩니다.
• 새로 맺는 계약이나 신규 매물은 시장 상황에 따라 협의로 정해지는 경우가 많습니다.
• 실제 적용 기준금리·비율은 시점마다 바뀌므로 계약 전 최신 수치를 확인하세요.

전환율이 유리한지 판단하는 기준

집주인이 전환율 6%를 부른다고 할 때, 이게 비싼지 싼지 어떻게 알까요. 내 돈의 기회비용과 비교하면 됩니다.

• 돌려받은 보증금을 예금에 넣어 연 3%를 받는다면, 전환율 6%는 손해입니다. 3%를 벌자고 6%를 내는 셈이니까요.
• 반대로 전환율이 예금 금리보다 낮다면 월세로 돌리는 게 이득일 수 있습니다.
• 대출을 낀 전세라면 비교 대상은 전세대출 금리입니다. 전환율이 대출 금리보다 높으면 대출을 유지하고 전세로 있는 게 낫습니다.

집주인은 왜 월세를 원하나

반대편 사정을 알면 협상이 쉬워집니다. 금리가 낮아지면 전세보증금을 굴려도 이자가 얼마 안 되니집주인 입장에선 월세가 낫습니다. 전환율이 예금 금리보다 높으면 그 차이가 곧 집주인의 이익이니까요.

그래서 저금리 시기엔 월세 전환 요구가 늘어납니다. 법이 전환율에 상한을 두는 이유도 여기 있습니다. 상한이 없으면 집주인이 원하는 만큼 부를 수 있으니까요.

세입자 체크포인트

• 제시받은 전환율을 위 공식에 넣어 “월세가 적정한지” 직접 검산한다.
• 같은 지역 반전세 시세와 비교해 전환율이 과한지 본다.
• 전환율 vs 예금 금리·대출 금리를 견줘 유불리를 따진다.
• 보증금이 줄면 보증금 미반환 위험도 줄지만, 매달 나가는 월세 부담은 커진다는 점을 함께 고려한다.