전세보증금 지키는 법 — 전입신고·확정일자·보증보험

전세에서 가장 무서운 건 보증금을 못 돌려받는 것입니다. 다행히 법이 정한 3종 세트만 제대로 챙기면 대부분의 위험을 막을 수 있습니다.

1) 전입신고 — 대항력

이사 후 전입신고를 하면 ‘대항력’이 생깁니다. 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 “내 보증금 돌려달라”고 주장할 수 있는 힘입니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하니, 이사·잔금과 같은 날 바로 신고하세요.

2) 확정일자 — 우선변제권

계약서에 확정일자를 받으면, 집이 경매로 넘어가도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 순위가 생깁니다(우선변제권). 주민센터나 인터넷등기소·정부24에서 받을 수 있습니다.

★ 잔금날의 함정 — 하루 차이로 순위가 밀린다

가장 위험한 대목입니다. 대항력은 전입신고한 다음 날 0시에 생깁니다. 반면 근저당은 설정한 당일 즉시 효력이 생깁니다. 이 시차가 사고를 만듭니다.

• 잔금날 아침, 세입자가 전입신고 → 대항력은 다음 날 0시부터
• 같은 날 오후, 집주인이 그 집을 담보로 대출 → 근저당은 당일 효력
• 결과: 근저당이 앞섭니다. 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져갑니다.

전입신고만으로는 부족하다 — 실제로 살아야

대항력의 요건은 전입신고 + 점유(실제 거주) 둘 다입니다. 서류만 올려두고 실제로 살지 않으면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다.

• 계약 기간 중 다른 곳으로 전출하면 대항력이 사라집니다. 회사·자녀 학교 문제로 주소를 잠깐 옮겼다가 보증금을 잃는 사례가 실제로 있습니다.
• 가족만 남기고 세대주만 전출하는 것도 위험할 수 있습니다.
• 보증금을 다 돌려받기 전에는 주소를 옮기지 마세요.

만기인데 보증금을 안 준다면 — 임차권등기명령

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주고, 나는 이사를 가야 하는 상황. 그냥 나가면 점유가 사라져 대항력·우선변제권을 잃습니다. 이때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다.

법원에 신청해 등기부에 임차권을 등기해두면, 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 반드시 등기가 완료된 것을 확인한 뒤짐을 빼야 합니다.

3) 전세보증금 반환보증 — 확실한 안전장치

HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증 등의 전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급합니다. 가장 확실한 방패라 가능하면 꼭 가입을 권합니다.

• 가입엔 보증료가 들지만, 보증금 전체를 지키는 보험이라 값어치가 큽니다.
• 집값 대비 보증금 비율(전세가율)이 너무 높으면 가입이 제한될 수 있습니다.

계약 전·후 체크리스트

• 계약 전 등기부등본으로 근저당·소유자 확인 (깡통전세 여부).
• 잔금일에 전입신고 + 확정일자 즉시 처리.
• 가능하면 반환보증 가입.
• 계약 만기 전, 갱신·퇴거 의사는 기한 내에 통지.