주택담보대출 LTV·DSR 계산법 — 나는 얼마까지 대출될까

집을 살 때 “내가 얼마까지 대출받을 수 있나”를 좌우하는 두 규제가 LTV와 DSR입니다. 이 둘을 이해하면 예산을 현실적으로 짤 수 있습니다.

LTV — 집값 기준 한도

LTV(담보인정비율) = 대출금 ÷ 집값. “집값의 몇 %까지 빌려주나”입니다. LTV 70%면 10억 집에 최대 7억까지 담보대출이 나온다는 뜻입니다(규제지역·주택수·생애최초 여부에 따라 비율이 달라집니다).

• 10억 × 70% = 7억이 LTV상 한도
• 규제지역·다주택은 비율이 낮아지고, 생애최초·비규제지역은 높아질 수 있음

DSR — 소득 기준 한도

DSR(총부채원리금상환비율) = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득. “소득 대비 매년 갚는 빚이 얼마 되나”로, 보통 40% 선에서 규제됩니다. 여기엔 기존 대출(신용대출·자동차할부 등)까지 합산돼서, 이게 실질 한도를 더 크게 좌우할 때가 많습니다.

DSR 계산 예시

연소득 6,000만 원, DSR 40% 가정:

• 연간 갚을 수 있는 원리금 한도 = 6,000만 × 40% = 2,400만 원/년 (월 200만 원)
• 이 원리금으로 감당되는 대출 원금은 금리·만기에 따라 결정됩니다.
• 금리가 높거나 만기가 짧을수록 같은 원리금으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다.
• 이미 신용대출이 있으면 그 원리금이 먼저 차감돼 주담대 여력이 줄어듭니다.

★ 스트레스 DSR — 실제 금리보다 높게 계산한다

여기서 많은 분이 당황합니다. 계산기로 두드려본 한도보다 은행이 훨씬 적게 내주거든요. 스트레스 DSR 때문입니다.

은행은 DSR을 따질 때 지금 금리가 아니라, 여기에 ‘스트레스 금리’를 얹은 값으로 계산합니다. 앞으로 금리가 오르면 못 갚을 수 있으니 미리 여유를 두는 것이죠. 결과적으로 실제 내는 이자는 그대로인데 한도만 줄어듭니다.

• 2025년 7월부터 3단계가 시행돼, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·기타대출까지 적용됩니다.
• 금융위 분석에 따르면 연소득 1억 원 기준으로 빌릴 수 있는 금액이 1억 원 이상 줄어든 것으로 나타났습니다.
• 그래서 “내 계산 = 은행 한도”가 절대 아닙니다. 반드시 은행에서 실제 한도를 확인하세요.

체크리스트

• 집값 기준 LTV 한도와 소득 기준 DSR 한도를 각각 계산해 더 낮은 값을 본다.
• 기존 대출을 정리하면 DSR 여력이 늘어난다.
• 만기를 길게 하면 DSR상 한도가 늘지만 총이자는 커진다.
• 스트레스 금리가 얹히므로 직접 계산값보다 실제 한도는 더 적다.
• 규제는 자주 바뀌므로 실행 전 은행·최신 기준으로 확인한다.

LTV·DSR 비율과 스트레스 금리는 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 그래서 이 글에는 계산 구조만 적었습니다. 지금 기준으로 한도를 계산해보려면 오늘부동산의 대출 한도 계산기를 이용하세요.