부동산8분 읽기 · 업데이트 2026-07-17
등기부등본 보는 법 — 전세 계약 전 꼭 확인할 것
표제부·갑구·을구의 뜻, 채권최고액이 실제 빚과 다른 이유, 그리고 등기부에 안 나오는 위험(선순위 보증금·미납 국세·신탁등기)까지.
전세·매매 계약 전 등기부등본(등기사항전부증명서)한 장만 제대로 봐도 큰 사고를 막을 수 있습니다. 이 문서는 “이 부동산이 누구 것이고, 빚이 얼마나 걸려 있는가”를 보여줍니다.
세 부분의 구조
| 구분 | 무엇을 담나 |
|---|---|
| 표제부 | 부동산의 소재지, 면적, 구조 등 기본 정보 |
| 갑구 | 소유권 — 현재·과거 소유자, 가압류·가처분·경매 등 |
| 을구 | 소유권 외 권리 — 근저당권(대출), 전세권 등 |
전세 계약 전 체크포인트
- 소유자 = 계약 상대인지 갑구에서 확인. 대리인이면 위임장·인감 확인.
- 을구의 근저당권 채권최고액을 확인. 이 금액 + 내 보증금이 집값에 육박하면 위험.
- 갑구에 가압류·가처분·경매개시 기록이 있으면 계약을 피한다.
- 계약일·잔금일·전입신고일 각각 시점에 다시 발급해 변동 여부를 확인한다.
“깡통전세”는 (근저당 + 전세보증금)이 집값을 넘어, 경매로 넘어가면 보증금을 다 못 받는 상황입니다. 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 시세의 70~80%를 하나의 기준으로 삼으세요.
채권최고액 ≠ 실제 빚
을구에 적힌 채권최고액을 그대로 빚이라고 읽으면 안 됩니다. 이건 은행이 담보에서 최대로 받아갈 수 있는 한도이지 대출 잔액이 아닙니다. 통상 원금의 120%로 잡는데, 원금 100%에 더해 연체이자·경매 비용까지 챙기기 위해서입니다.
- 채권최고액 1억 2천이 적혀 있다면 → 원래 대출은 1억이었을 가능성이 큽니다.
- 그동안 갚아서 잔액은 더 적을 수도 있습니다. 등기부엔 잔액이 안 나옵니다.
- 반대로 안심은 금물 — 한도까지 다시 빌릴 수도 있습니다.
실제 잔액이 궁금하면 임대인에게 대출 잔액 증명서를 요구하는 게 정확합니다. 계약 전 요구하기 껄끄러워도, 보증금이 걸린 일이니 당당히 물어보세요.
★ 등기부에 안 나오는 위험
가장 중요한 대목입니다. 등기부가 깨끗해도 안전하지 않을 수 있습니다. 전세 사고의 상당수가 여기서 터집니다. 등기부에는 기록되지 않는 선순위 권리가 있기 때문입니다.
| 안 보이는 위험 | 왜 위험한가 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 선순위 임차보증금 | 다가구주택에 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금. 등기부에 안 나오지만 나보다 우선 | 확정일자 부여현황(주민센터) 열람 — 임대인 동의 필요 |
| 임대인 미납 국세 | 세금은 대부분의 권리보다 앞선다. 밀린 세금이 크면 보증금이 뒤로 밀림 | 미납국세 열람제도 활용 |
| 신탁등기 | 소유자가 신탁회사면 임대인에게 계약 권한이 없을 수 있음 | 갑구에 "신탁" 표기 확인 → 신탁원부까지 확인 |
특히 다가구주택이 위험합니다. 등기부상 근저당이 적어도, 나보다 먼저 들어온 세입자 보증금이 이미 집값을 채우고 있을 수 있습니다. 등기부는 “등기된 것”만 보여줍니다. 등기 안 되는 위험은 따로 확인해야 합니다.
발급 방법
대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 열람·발급할 수 있습니다(소액 수수료). 계약 상대가 준 것만 믿지 말고 본인이 직접 최신본을 떼는 것이 원칙입니다. 시세집 부동산에서 해당 단지의 실거래가로 집값을 확인한 뒤, 등기부의 채권 규모와 비교하면 위험을 더 정확히 가늠할 수 있습니다.
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